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2. 如果租約上沒有訂明租約完結日期,不過在租客遷入單位時,業主和租客口頭上同意租約何時會終止。這樣的租約有效嗎?

原則上,租約可以以部份書面部份口頭的方式訂立。不過在現實層面,這並不可取,亦可能會帶來不必要的麻煩。

 

根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第 6(2) 條,為期不超過3年而且是按市值租金並且在承租人管有時即生效的租契可以以口頭方式訂立。

 

當租契不符合上述例外情況,雖然該租契對業主和租客一般仍具法律約束力,但如果雙方日後要訴諸法律程序去排解租務糾紛的話,便有可能遇上問題。原因是香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第 3(1) 條訂明任何人不得基於口頭租賃協議提出法律訴訟,除非:

(1)      有由雙方簽署的備忘錄或書面形式的摘記證明該租賃協議存在;或

(2)      雙方可應用部份履行的法律原則,即證明雙方已依據其口頭協議採取充份行動以履行承諾。

 

舉例說,與業主訂定口頭租約後,租客已搬入單位,並一直有如期向業主繳交租金,租客就有可能應用部份履行的法律原則,以證明雙方已達成口頭租賃協議

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